ข้อมูลการเช่าหรือปล่อยเช่าที่ดิน

สิ่งสำคัญที่ควรรู้ก่อนลงทุนเช่าหรือปล่อยเช่าที่ดิน
 
หลังจากที่มีการประกาศ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปี พ.ศ. 2563 นั้น เจ้าของที่ดินที่ได้ถือครองที่ดินโดยไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ก็เริ่มที่จะนำที่ดินออกมาปล่อยเช่าตั้งแต่เริ่มมีประกาศใช้

ผลตอบแทน และระยะเวลาเช่า
 
พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 นั้น จะมีเกณฑ์การคำนวณภาษีซึ่งแตกต่างจากระบบภาษีเดิมที่ใช้อยู่ซึ่งจะมีอัตราภาษีสูงกว่า โดยจะคำนวณจากราคาประเมินราชการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีนั้น ด้วยเหตุดังกล่าว จึงทำให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินออกมาปล่อยเช่า ซึ่งนอกจากจะไม่ต้องชำระภาษีที่ดินแล้วยังสามารถหารายได้จากการปล่อยเช่าที่ดิน และยังได้รับผลตอบแทนในรูปแบบอาคารต่าง ๆ เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือห้างสรรพสินค้า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โดยเจ้าของที่ดินไม่ต้องลงทุนในการพัฒนาโครงการ

ในการปล่อยเช่าที่ดินนั้น เจ้าของที่ดินอาจจะมีข้อพิจารณาในเรื่องระยะเวลาเช่า ในกรณีที่ไม่ต้องการจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าก็กำหนดให้มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้อีกคราวละ 3 ปี สัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปี จะต้องจดทะเบียนการเช่าที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน

ในกรณีที่เจ้าของที่ดินต้องการได้รับผลประโยชน์สูงสุดในการปล่อยเช่าที่ดิน โดยคาดหวังให้เป็นการเช่าแบบมีผลต่างตอบแทนนั้น ระยะเวลาในการปล่อยเช่าที่ดินควรมีระยะเวลายาว โดยส่วนใหญ่จะกำหนดระยะเวลาเช่าที่ 30 ปี ในปัจจุบัน บางสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลายาวถึง 50 ปี สัญญาเช่าระยะยาวนั้นทั้งเจ้าของที่ดินและผู้เช่าจะได้รับประโยชน์ทั้งสองฝ่าย

เจ้าของที่ดินจะได้รับค่าตอบแทนค่าเช่าอาคารสิ่งปลูกสร้างเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ส่วนผู้เช่าได้รับผลประโยชน์ในช่วงระยะเวลาการเช่าตลอดระยะเวลา 30 ปี หรือ 50 ปี

ปัจจุบันการเช่าที่ดินที่มีระยะเวลาเช่า 30 ปี หรือ 50 ปีนั้น เป็นที่นิยมของผู้เช่า นอกจากผู้เช่าจะได้รับรายได้จากการพัฒนาโครงการแล้ว ในกรณีที่อาคารสามารถสร้างรายได้ที่ดีและตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ผู้เช่าจะนำสัญญาเช่าพร้อมรายได้จากอาคารที่สร้างขึ้น นำเข้าขายแก่การลงทุนของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นการเรียกผลตอบแทนในการลงทุนคืนพร้อมผลกำไรภายในระยะเวลาไม่ถึง 10 ปี

ปัจจัยหลักในการพิจารณาลงทุนของผู้เช่าและนักลงทุน
 
สิ่งสำคัญสำหรับผู้เช่าและนักลงทุนที่เป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจลงทุน คือ ทำเลที่ตั้งของที่ดินที่จะนำมาทำผลประโยชน์ ผู้เช่าจะเลือกทำเลที่ตั้งที่สามารถพัฒนาโครงการเพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดตามข้อบังคับผังเมือง หรือตาม พ.ร.บ. ควบคุมการก่อสร้างอาคาร และถ้าหากทำเลที่ตั้งที่ดินตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า จะยิ่งเป็นที่ดินที่มีความต้องการสูงสำหรับผู้เช่าหรือนักลงทุน

ปัจจัยดังกล่าวในเรื่องทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า หรือประโยชน์สูงสุดในการพัฒนาโครงการ จะมีผลในเรื่องการตัดสินใจเช่าของผู้เช่าที่ดินและนักลงทุนโดยเฉพาะเรื่องค่าเช่าซึ่งจะเป็นปัจจัยหลักในการพิจารณาของทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า

ในขณะที่ที่ดินโดยเฉพาะในย่านธุรกิจใจกลางเมืองที่มีราคาปรับตัวสูงขึ้นซึ่งเป็นสาเหตุให้ผู้พัฒนาโครงการหันมาเช่าที่ดินแทนการซื้อที่ดินและด้วยระยะเวลาเช่าที่ยาวถึง 30 ปี หรือ 50 ปีนั้น ผู้เช่าโดยเฉพาะผู้ประกอบการที่พัฒนาอาคารสูง เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือสำนักงาน จะให้ความสนใจในการเช่าที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการโดยคำนวณระยะเวลาในการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนคุ้มค่าที่สุด

ธุรกิจประเภทอื่น ๆ ที่สนใจเช่าที่ดินยังมีอีกหลายรูปแบบ เช่น ห้างสรรพสินค้า ปั๊มน้ำมัน โชว์รูมรถยนต์ เป็นต้น

ในขณะที่ราคาที่ดินมีการปรับราคาสูงขึ้นและผู้ประกอบการเลือกที่จะเช่าแทนการซื้อที่ดินในการพัฒนาโครงการ การปล่อยเช่าที่ดินจึงเป็นเป็นความลงตัวทางธุรกิจที่เจ้าของที่ดินจะได้รับรายได้จากการปล่อยเช่าที่ดินและผู้เช่าเป็นผู้ชำระค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

แหล่งที่มา : https://www.saintlouis.or.th/article/show/57e8e49b0478820001000004